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Un toit plat à Bordeaux se heurte rarement à une interdiction de principe, et beaucoup plus souvent à trois règles que personne ne lit : la hauteur mesurée à l'acrotère, la distance d'une terrasse accessible aux limites de propriété, et le régime du secteur sauvegardé. Nous avons extrait et analysé le texte intégral des 138 règlements des zones urbaines UM, UP et UPZ du PLU 3.1 de Bordeaux Métropole, puis le règlement du plan de sauvegarde du centre historique. Voici ce qu'ils disent réellement d'une extension à toit plat, en complément de notre guide de l'extension à toit plat en ossature bois.
Les points à retenir
- Aucun des 138 règlements de zone urbaine UM, UP et UPZ du PLU 3.1 n'impose de pente de toit minimale ni n'interdit la toiture-terrasse en tant que telle.
- La hauteur de façade d'un toit plat se mesure à l'acrotère, et dans 131 des 138 règlements une sur-hauteur d'acrotère de 1,10 m servant de sécurité sur une terrasse inaccessible n'est pas comptée.
- Selon notre relevé, 36 zones distinctes interdisent la terrasse accessible à moins de 2 m, ou de 4 m selon la zone et le cas, d'une limite séparative.
- La végétalisation ou le photovoltaïque sont à privilégier sur une toiture-terrasse, sans être imposés.
- Dans le secteur sauvegardé, les toitures-terrasses d'origine sont conservées, les terrasses taillées dans une toiture ancienne sont interdites ou encadrées selon la catégorie de l'immeuble, et une construction neuve peut porter une toiture-terrasse végétalisée.
Le PLU de Bordeaux Métropole autorise-t-il un toit plat ?
Le PLU 3.1 de Bordeaux Métropole autorise le toit plat dans ses zones urbaines. Selon notre relevé des 138 règlements de zones UM, UP et UPZ, aucun n'impose de pente minimale ni n'interdit la toiture-terrasse. Trois règles l'encadrent : la hauteur mesurée à l'acrotère, le recul des terrasses accessibles et l'intégration dans les secteurs patrimoniaux.
Le PLU 3.1 est un plan local d'urbanisme intercommunal : un seul document couvre les 28 communes de la métropole, de Bordeaux à Mérignac, Pessac, Talence ou Bègles. Son règlement écrit se découpe en fiches de zone, une par secteur. Elles sont téléchargeables sur le site de Bordeaux Métropole. Le texte des zones urbaines que nous avons analysé est, pour 130 fiches sur 138, celui de la 11e modification, approuvée le 2 février 2024 et exécutoire depuis le 27 mars 2024 selon la page PLU métropolitain de Bordeaux Métropole. Notre lecture couvre les zones UM, UP et UPZ, qui portent l'essentiel de l'habitat. Elle ne couvre ni les zones agricoles, naturelles et à urbaniser, ni les hauteurs parfois fixées directement sur le plan de zonage, ni les orientations d'aménagement propres à certains quartiers. Une révision générale du PLU est par ailleurs engagée depuis le 6 juin 2025, ce qui justifie de vérifier la règle en vigueur au moment du dépôt.
Les règles du PLU 3.1 qui touchent un toit plat
Le règlement du PLU 3.1 traite la toiture-terrasse par sept règles récurrentes, que nous avons comptées zone par zone dans les 138 fiches urbaines.
| Règle du PLU 3.1 | Ce qu'elle dit | Effet sur un toit plat | Zones concernées |
|---|---|---|---|
| Hauteur de façade HF | Mesurée à l'acrotère | L'acrotère se compare au plafond de la zone | Toutes |
| Sur-hauteur d'acrotère | 1,10 m non compté sur terrasse inaccessible | Le relevé de sécurité est gratuit | 131 sur 138 |
| Toiture végétalisée | Terre et dispositifs hors hauteurs | Aucune pénalité de gabarit | 138 sur 138 |
| Matériaux biosourcés | HF et HT adaptables | Ossature bois plus épaisse admise | 131 sur 138 |
| Terrasse accessible | Interdite à moins de 2 ou 4 m d'une limite | Partie praticable en retrait | 36 zones |
| Végétalisation ou photovoltaïque | À privilégier | Recommandation, pas obligation | 113 sur 138 |
| Albédo | Matériaux clairs à privilégier | Protection claire conseillée | 138 sur 138 |
Source : règlements de zone du PLU 3.1 téléchargés le 25 septembre 2026 (130 des 138 fiches portent la mention de la 11e modification), texte intégral extrait puis analysé par Toit Plat d'Aquitaine.
Quelle hauteur pour une extension à toit plat ?
La hauteur d'une extension à toit plat se mesure à l'acrotère, et le plafond dépend de la zone. Dans de nombreuses zones, la règle prend la forme d'un gabarit : 4 mètres de hauteur de façade en limite séparative, puis une ligne inclinée qui s'éloigne de la limite.
Le gabarit du PLU 3.1 est une enveloppe où la construction doit tenir, pas une pente imposée au toit. En zone UM20, par exemple, le règlement fixe « HF = 4 m / Pente 50% / HT = 8 m à partir des limites séparatives » : la façade peut monter à 4 mètres sur la limite, puis l'enveloppe s'élève d'un mètre pour deux mètres de recul jusqu'à 8 mètres de hauteur totale. Les zones UM30 et UM33, entre autres, appliquent la même mécanique, et plusieurs zones, dont UM30 et UM20, réduisent l'enveloppe à une pente de 35 % pour les terrains en second rang. Pour une extension de plain-pied adossée à la limite, cette règle favorise le toit plat, dont l'acrotère garde partout la même hauteur, sans faîtage à loger. Deux dispositions jouent aussi en sa faveur : le relevé de sécurité de 1,10 mètre n'est pas compté sur une terrasse inaccessible, et une ossature bois plus épaisse qu'une maçonnerie peut ajuster les hauteurs sans perdre un niveau.
Quand une extension suit-elle les règles de construction neuve ?
Une extension suit les règles de construction neuve dès qu'elle double au moins l'emprise bâtie de la maison existante. Le PLU 3.1 l'écrit dans les mêmes termes pour chaque zone : en dessous de ce seuil, ce sont les règles des constructions existantes qui s'appliquent, souvent plus souples sur l'emprise et les retraits. Une maison de 80 mètres carrés au sol qui reçoit une extension de 40 mètres carrés reste donc dans le régime des constructions existantes. Le règlement ajoute une souplesse utile en rénovation : une construction qui ne respecte pas déjà les retraits peut être agrandie, à condition de ne pas aggraver l'écart. Notre article permis de construire ou déclaration préalable traite la formalité : en zone urbaine, le seuil de la déclaration monte à 40 mètres carrés selon l'article R*421-14 du code de l'urbanisme, sauf si la maison dépasse alors 150 mètres carrés au total, auquel cas le permis et l'architecte deviennent obligatoires.
Peut-on rendre un toit plat accessible près d'une limite ?
Une toiture-terrasse accessible est interdite près d'une limite séparative dans 36 zones du PLU 3.1, selon notre relevé : à moins de 2 mètres dans 31 zones, à moins de 4 mètres dans 7 zones (UM30, UM31, UM32, UM33, UM41, UM42 et UP62), UM32 et UM33 appliquant l'une ou l'autre distance selon le cas. Au-delà, elle reste permise.
La règle des terrasses accessibles protège l'intimité des jardins voisins, et elle change la conception d'une extension adossée à la limite de propriété. Sur une extension construite en limite, la toiture ne peut pas être praticable sur toute sa surface : la bande de 2 ou 4 mètres côté voisin reste une toiture inaccessible, et la partie praticable commence au-delà, derrière un garde-corps ou un bac planté qui en marque la frontière. Cette bande n'est pas perdue pour autant, puisqu'elle peut recevoir une végétalisation extensive, qui compte dans le coefficient de végétalisation de la parcelle, ou des panneaux photovoltaïques. Le règlement impose aussi, dans de nombreuses zones, un retrait d'au moins 4 mètres pour une façade percée d'une baie créant une vue droite sur le voisin, ce qui touche les extensions avec sortie vers la terrasse. Pour le revêtement de la partie praticable, notre article sur les dalles sur plots en toit-terrasse détaille la pose sur une membrane d'étanchéité.
Faut-il végétaliser un toit plat à Bordeaux ?
La végétalisation d'un toit plat n'est pas obligatoire à Bordeaux Métropole. Le PLU 3.1 demande seulement, selon notre relevé, dans 113 de ses 138 règlements de zone urbaine, de privilégier la végétalisation ou les panneaux photovoltaïques sur une toiture-terrasse, et de préférer des matériaux clairs pour limiter l'îlot de chaleur.
Le coefficient de végétalisation du PLU 3.1 donne un intérêt concret à la toiture végétalisée. Dans les zones qui l'exigent, ce coefficient s'ajoute à l'espace en pleine terre : il se calcule en multipliant la surface du terrain par un pourcentage, souvent 5 %, puis chaque surface végétalisée y contribue selon un coefficient de pondération. Dans 135 des 138 règlements selon notre relevé, la pondération retient 0,4 pour une toiture extensive à substrat d'au moins 5 centimètres, 0,5 pour une toiture semi-intensive de 15 à 30 centimètres et 0,7 pour une toiture intensive de plus de 30 centimètres, plantée et arrosée. Sur une parcelle de 500 mètres carrés soumise à 5 %, l'obligation vaut 25 points, que 62,5 mètres carrés de toiture extensive suffisent à couvrir. Ce calcul est établi par Toit Plat d'Aquitaine à partir des coefficients du chapitre 2.1 des règlements de zone. La contrepartie est structurelle : un substrat gorgé d'eau pèse sur la charpente, qui doit être dimensionnée pour ce poids dès la conception.
L'article L111-16 face aux règles d'aspect du PLU
L'article L111-16 du code de l'urbanisme empêche une autorisation d'urbanisme de s'opposer, au nom des règles d'aspect extérieur d'un PLU, à l'usage de matériaux renouvelables, aux dispositifs de retenue des eaux pluviales et à la production d'énergie renouvelable. La liste fixée par l'article R111-23 vise notamment les bois, végétaux et matériaux biosourcés utilisés en façade ou en toiture. L'autorisation peut seulement imposer des prescriptions d'intégration. Cette protection tombe dans les secteurs patrimoniaux énumérés par l'article L111-17 : site patrimonial remarquable, abords des monuments historiques, sites inscrits ou classés.
Que change le secteur sauvegardé de Bordeaux ?
Le secteur sauvegardé de Bordeaux suit un règlement plus strict que le PLU : sur un immeuble d'intérêt patrimonial majeur, seule la toiture-terrasse d'origine est conservée et aucune terrasse ne peut être taillée dans la toiture. Sur un immeuble d'intérêt patrimonial courant, une terrasse taillée dans la toiture reste admise côté arrière, et une construction neuve peut porter une toiture-terrasse végétalisée.
Le centre historique de Bordeaux relève d'un site patrimonial remarquable, régi par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé par décret en 1988 et révisé en 2020, consultable sur la page démarches d'urbanisme de la ville de Bordeaux. Ce centre appartient aussi au bien « Bordeaux, Port de la Lune », inscrit en 2007 sur la Liste du patrimoine mondial de l'UNESCO sur 1 731 hectares. Le règlement du plan de sauvegarde classe chaque immeuble dans une catégorie, et la catégorie fixe ce qui est possible sur sa toiture. Tout projet visible y passe par l'Architecte des Bâtiments de France, et le délai d'instruction d'une déclaration préalable ou d'un permis y est majoré. Pour un propriétaire, la conséquence pratique est simple : avant tout croquis, il faut connaître la catégorie de son immeuble au plan de sauvegarde, car c'est elle, et non la zone du PLU, qui décide du sort de la toiture.
Toitures-terrasses du secteur sauvegardé de Bordeaux par catégorie d'immeuble
Les toitures-terrasses du secteur sauvegardé suivent trois régimes, selon que l'immeuble est d'intérêt patrimonial majeur, d'intérêt patrimonial courant ou neuf.
| Catégorie du plan de sauvegarde | Toiture-terrasse existante | Terrasse créée dans la toiture | Toiture neuve |
|---|---|---|---|
| Intérêt patrimonial majeur | Conservée si d'origine, sinon remplacée par une toiture adaptée à l'architecture | Interdite | Sans objet |
| Intérêt patrimonial courant | Conservée si d'origine, sinon remplacée par une toiture à versants | Admise sur le versant arrière, non visible de la rue, en gardant les deux tiers supérieurs du rampant | Sans objet |
| Construction neuve | Sans objet | Sans objet | Toiture-terrasse végétalisée admise, plantations arbustives, arbres de haute tige interdits |
Source : règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Bordeaux révisé en 2020, pièce n° 4, version après enquête publique datée de juin 2021.
Le toit plat dans la ville de pierre, hors secteur sauvegardé
Hors du secteur sauvegardé, la ville de pierre bordelaise, avec ses échoppes et ses maisons de ville, relève notamment de la zone UP1 du PLU 3.1, qui encadre la forme du toit sans interdire la terrasse. Six zones UP, dont UP1, portent la même phrase : « La toiture (sa forme, ses pentes et les matériaux utilisés) doit s'adapter à l'architecture de la construction, au caractère des lieux et au paysage des toitures environnantes ». En pratique, une extension à toit plat sur l'arrière d'une échoppe, invisible de la rue, se défend mieux qu'une surélévation en façade. La zone UP1 règle aussi le cas des altanes, ces terrasses légères posées sur le toit : interdites en dépassement du gabarit côté rue sur une construction protégée, elles ne sont pas comptées dans les hauteurs sur les autres constructions. Sur ces parcelles, les plans au 1/1000e dits « ville de pierre » fixent immeuble par immeuble les emprises et les hauteurs, et ce sont eux qu'il faut lire en premier.
Comment vérifier les règles de votre parcelle ?
Les règles d'une parcelle de Bordeaux Métropole se vérifient en quatre étapes : trouver sa zone sur le Géoportail de l'urbanisme, lire la fiche de zone du PLU 3.1, contrôler le plan de zonage et le secteur sauvegardé, puis demander un certificat d'urbanisme d'information. Comptez une heure de lecture avant tout dessin.
- Trouvez la zone de votre parcelle sur le Géoportail de l'urbanisme, qui publie le PLU en vigueur de Bordeaux Métropole, dans sa version du 5 mai 2026 au moment de notre lecture.
- Téléchargez la fiche de votre zone (UM, UP ou UPZ suivie d'un numéro) et lisez les chapitres hauteurs, espaces en pleine terre et aspect extérieur.
- Vérifiez si une hauteur est portée directement sur le plan de zonage, ou si la parcelle se trouve dans le secteur sauvegardé ou aux abords d'un monument historique.
- Demandez un certificat d'urbanisme d'information, qui gèle les règles applicables pendant 18 mois, ce qui compte avec une révision du PLU en cours.
La lecture du PLU fait partie de notre étude de faisabilité : le PLU conditionne la hauteur d'acrotère, l'épaisseur d'isolant et la partie accessible de la toiture, donc le prix d'une extension à toit plat. Une surépaisseur d'isolant ajoutée en fin d'étude peut suffire à faire dépasser l'acrotère du gabarit.
Nos chantiers de toit plat à Bordeaux
Les deux photographies de cet article viennent de nos chantiers bordelais. La couverture montre notre étanchéité EPDM à Bordeaux : une toiture plate courbe, au cœur d'une cour d'immeubles en pierre, invisible depuis la rue. C'est exactement le type de toiture-terrasse d'origine qu'un règlement patrimonial demande de conserver et d'entretenir, refait sans en changer l'aspect.
Une extension neuve en ossature bois, construite en fond de parcelle à Bordeaux par Toit Plat d'Aquitaine et publiée dans nos réalisations sous le titre extension bois à Bordeaux, montre un toit plat inscrit dans le gabarit du PLU : un volume de plain-pied en ossature bois, bardé de bois vertical, dont l'acrotère fin court à hauteur constante et masque entièrement la toiture. Ce type de volume de plain-pied se conçoit pour tenir dans un gabarit de 4 mètres en limite, et une toiture laissée inaccessible échappe au recul de 2 ou 4 mètres imposé aux terrasses accessibles. Nous réalisons la structure en ossature bois à toit plat et l'étanchéité en membrane EPDM avec la même équipe, sous une seule garantie décennale. Toit Plat d'Aquitaine est certifiée RGE Qualibat et intervient sur toute la métropole. Cette qualification se vérifie sur l'annuaire officiel des professionnels RGE, et nous vous invitons à faire ce contrôle pour toute entreprise que vous consultez.
Pour aller plus loin
- Extension à toit plat en ossature bois : le guide complet, du chiffrage au complexe de toiture.
- Permis de construire ou déclaration préalable : seuils, dossier et délais d'instruction.
- Prix d'une extension à toit plat : budgets pour 20, 30 et 40 m².
- Dalles sur plots en toit-terrasse : rendre une toiture accessible sans abîmer l'étanchéité.
Pour faire lire le règlement de votre parcelle et obtenir un chiffrage de votre extension ou de votre toit-terrasse, contactez-nous ou appelez l'agence la plus proche.
Cet article décrit le règlement du PLU 3.1 de Bordeaux Métropole et du plan de sauvegarde de Bordeaux tels que nous les avons lus le 25 septembre 2026. Les valeurs citées varient d'une zone à l'autre, une révision générale du PLU est engagée, et le plan de zonage peut fixer des règles propres à votre parcelle. Faites confirmer votre situation par le service urbanisme de votre commune avant tout dépôt.
Dirigeant de Toit Plat d'Aquitaine, entreprise certifiée RGE Qualibat
Plus de 10 ans de construction bois et d'étanchéité de toiture plate en Gironde et sur le littoral atlantique. Structure, isolation et membrane portées par une seule équipe, sous une seule garantie décennale. Agences aux Billaux et à La Teste de Buch.
